对于投资性房地产评估，具体的评估方法有哪些呢？评估老师在评估的时候，需要注意哪些事项？

如何合理选择评估方法？

一、成都资产评估---投资性房地产评估方法？

根据投资性房地产评估指导意见（试行），投资性房地产评估时，

注册资产评估师应该根据实际情况，选择合适的评估方法。

第十四条 注册资产评估师执行投资性房地产评估业务，应当根据评估对象的具体情

况、资料收集情况和数据来源等相关条件，恰当选择评估方法。

第十五条 注册资产评估师运用市场法评估投资性房地产时，应当收集足够的同类或者

类似房地产的交易案例，并对所收集的信息及其来源进行审慎分析。在选用交易案例时应当

关注案例的可比性，重点分析投资性房地产的实物状况、权益状况、区位状况、交易情况及

租约条件。

第十六条 注册资产评估师运用市场法评估投资性房地产时，应当建立价值可比基础，

细化相关比较因素，包括交易情况、交易日期、容积率、使用年期、面积、具体位置、经营

业态和所带租约等，明确相关指标参数内涵。

第十七条 注册资产评估师运用收益法评估投资性房地产时，应当对企业来自于投资性

房地产的租金收益，以及当期产生的相应费用进行分析，合理判断租金收益与相应费用的匹

配性，合理确定净收益。投资性房地产的净收益是指租金中直接归属于评估对象所对应的房地产权益部分，不包

括物业管理费、代垫水电费等其他项目，并应当恰当考虑免租期和租金收取方式的影响。

第十八条 注册资产评估师运用收益法评估投资性房地产时，应当关注投资性房地产现

有租约条款对公允价值的影响，包括租金及其构成、租期、免租期、续租条件和提前终止租

约的条件。

注册资产评估师应当关注租约的合法、有效性，了解实际履行状况。对合法、有效并实

际履行的租约，预测未来净收益所使用的租约期内的租金应当采用租约所确定的租金，租约

期外的租金应当采用正常客观的租金。当约定租金与市场租金水平存在较大差异时，应当分

析其原因，并进行充分披露。

第十九条 注册资产评估师运用收益法评估投资性房地产时，应当根据建筑物的剩余经

济寿命年限与土地使用权剩余使用年限等参数，及有关法律、法规的规定，合理确定收益期

限。

第二十条 注册资产评估师运用收益法评估投资性房地产时，应当合理确定折现率。折

现率应当反映评估基准日类似地区同类投资性房地产平均回报水平和评估对象的特定风险。

折现率的口径应当与收益口径保持一致，并考虑租约、租期、租金等因素对折现率选取的影

响。

第二十一条 注册资产评估师采用市场法和收益法评估投资性房地产时，评估结论通常

包括土地使用权价值。

注册资产评估师应当关注已出租的建筑物的会计核算中是否包含建筑物所对应的土地

使用权。如果会计核算不包含土地使用权，应当提请企业管理层重新分类，或者在评估结论

中扣除土地使用权的价值，并在评估报告中进行必要的披露。

第二十二条 注册资产评估师采用市场法和收益法评估投资性房地产时，应当排除特殊

交易情况的影响，包括非常规的融资、售后租回、特殊对价或折让等。

第二十三条 注册资产评估师运用市场法和收益法无法得出投资性房地产公允价值时，

可以采用符合会计准则的其他方法。如果仍不能合理得出投资性房地产公允价值，经委托方

同意，还可以采用恰当的方式分析投资性房地产公允价值的区间值，得出价值分析结论，并

提醒评估报告使用者关注公允价值评估结论和价值分析结论的区别。